La detrazione degli interessi passivi sui mutui è uno degli incentivi fiscali più importanti per chi acquista o migliora la propria abitazione.
Non tutti sanno, però, che le regole cambiano a seconda che il mutuo sia destinato all’acquisto della prima casa oppure alla ristrutturazione o costruzione della stessa.
In questa guida ti spieghiamo le differenze, i limiti e come funzionano le due agevolazioni nel 2025.
Guida Comparativa 2025: Detrazione Interessi Passivi Mutui per Acquisto, Ristrutturazione e Costruzione
Detrazione interessi mutuo per acquisto prima casa
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Aliquota detrazione: 19%
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Limite massimo interessi detraibili: 4.000 € all’anno
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Detrazione massima ottenibile: 760 €
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L’immobile deve diventare abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto.
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Possono beneficiare anche gli intestatari cointestatari, in proporzione alla propria quota.
Detrazione interessi mutuo per ristrutturazione o costruzione
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Aliquota detrazione: 19%
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Limite massimo interessi detraibili: 2.582,28 € all’anno
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Detrazione massima ottenibile: 491 €
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L’immobile deve diventare abitazione principale entro 6 mesi dal termine lavori.
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Ammessi anche gli oneri accessori al mutuo (istruttoria, perizia, notaio mutuo, imposta sostitutiva).
Tabella comparativa
| Tipo di mutuo | Limite annuo interessi | Detrazione max 19% | Termine per residenza | Note principali |
|---|---|---|---|---|
| Acquisto prima casa | 4.000 € | 760 € | 12 mesi dal rogito | Detrazione più alta, ammesso anche per cointestati |
| Ristrutturazione/costruzione | 2.582,28 € | 491 € | 6 mesi dal termine lavori | Detrazione più bassa, serve mutuo ipotecario specifico |
Esempio pratico
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Acquisto prima casa: se paghi 3.500 € di interessi, puoi detrarre 665 €. Se paghi 5.000 €, il calcolo si ferma a 4.000 €, quindi massimo 760 €.
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Ristrutturazione casa: se paghi 2.000 € di interessi, detrai 380 €. Se paghi 3.500 €, il calcolo si ferma a 2.582,28 €, quindi massimo 491 €.
FAQ – Domande Frequenti
Qual è la differenza tra mutuo per acquisto e mutuo per ristrutturazione/costruzione ai fini fiscali?
La differenza principale è il limite massimo di interessi detraibili: 4.000 € per acquisto prima casa (detrazione massima 760 €) contro 2.582,28 € per ristrutturazione/costruzione (detrazione massima 491 €).
Chi può beneficiare della detrazione?
Gli intestatari del mutuo che siano anche proprietari dell’immobile, purché questo venga adibito ad abitazione principale entro i termini previsti (12 mesi per acquisto, 6 mesi per ristrutturazione/costruzione).
Quali spese accessorie rientrano nella detrazione?
Sono incluse spese di istruttoria, perizia, notaio per il mutuo, imposta sostitutiva, oneri di iscrizione e cancellazione ipoteca. Non rientrano spese notarili per l’atto di compravendita.
Posso detrarre gli interessi se il mutuo è cointestato?
Sì, ciascun intestatario può detrarre la quota proporzionale degli interessi pagati, rispettando i limiti di legge.
Come si richiede la detrazione?
Va inserita nella dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF), sezione “Oneri e spese”, allegando contratto di mutuo, certificazione degli interessi della banca e quietanze di pagamento.
